Immobilier locatif : faut-il encore miser sur les SCPI en 2024 ?

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Chute des valeurs de certaines SCPI en 2023 #

Entre février 2023 et 2024, les actions de l’SCPI Laffite Pierre sont passées de 450 euros à 372 euros, soit une baisse impressionnante de 17,33%. Au total, 23 SCPI ont vu leur valorisation dégringoler au cours des 12 derniers mois. Cependant, ces quelques SCPI représentent plus de 35% de la capitalisation totale. Une des causes principales de cette tendance baissière serait l’augmentation abrupte des taux d’intérêt de la BCE qui a bouleversé le monde discret des sociétés d’investissement immobilier.

Crise des taux d’intérêt et impact sur les SCPI #

Selon Stéphane van Huffel, co-fondateur de Netinvestissement, il s’agit moins d’une crise pour les SCPI qu’une crise des taux d’intérêt. Les baisses initiales des prix ont provoqué des inquiétudes chez certains investisseurs qui se sont empressés de retirer leurs capitaux par crainte de nouvelles pertes. Au troisième trimestre 2023, les SCPI ont enregistré des ordres de rachat d’actions totalisant 1,7 milliard d’euros, un montant trois fois supérieur à celui du premier trimestre de la même année selon l’Aspim. De plus, en raison des retraits croissants, la liquidité pour les SCPI se détériore car les rachats ne sont pas toujours compensés par de nouvelles souscriptions. Au 30 septembre 2023, pas moins de 98 SCPI avaient des demandes de rachat en attente selon l’Aspim.

Des rendements records malgré une année difficile #

Toutefois, il convient de noter que les rendements ont plutôt bien résisté. En moyenne, les SCPI ont distribué des rendements nets de frais d’environ 4,6% pour l’année 2023 et certaines ont même dépassé des distributions de 7,5%. Quelques SCPI affichent des rendements encore plus performants, avec des taux record de 8,16% pour Transitions Europe et 7,79% pour Remake Live. Iroko Zen, une SCPI sans frais d’entrée, a réalisé un taux de distribution supérieur à 7% pour la troisième année consécutive.

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Le facteur temps : un atout pour les investisseurs en SCPI #

Stéphane van Huffel rappelle que l’objectif principal lors de l’achat d’actions SCPI est de générer des revenus réguliers sur le long terme. « Si le prix de l’action s’améliore avec le temps, ce n’est qu’un bonus ». Ainsi, en regardant sur une période de 30 ans, le rendement moyen des sociétés d’investissement immobilier a toujours été supérieur à 4%, même pendant les crises. Paul Bourdois, co-fondateur de France SCPI, ajoute que « le prix de l’action peut fluctuer, mais sur le long terme, il reste généralement à la hausse ». Les investisseurs les plus touchés par les récentes baisses de valorisation sont donc ceux qui ont investi récemment. Ceux qui ont conservé leurs placements pendant plus de 8 ans, comme recommandé par l’AMF, sont très rarement perdants.

La sélection des SCPI : un enjeu crucial en 2024 #

Face aux bouleversements actuels, il est important d’être plus sélectif dans le choix des SCPI, en portant une attention particulière à la qualité du portefeuille immobilier et à la stratégie d’investissement des gestionnaires. Ainsi, certaines SCPI semblent mieux positionnées pour sortir gagnantes de cette période difficile. Parmi celles-ci figurent les SCPI investissant dans les crèches, les maisons de retraite, les centres de données ou encore les entrepôts logistiques. De même, les SCPI européennes, plus diversifiées et bénéficiant d’une fiscalité attrayante, peuvent offrir de belles opportunités aux investisseurs en 2024.

Un retour à des pratiques d’investissement plus raisonnées #

Stéphane van Huffel souligne qu’au cours des dernières années, nous étions devenus des « traders immobiliers », avec des investisseurs empruntant à des taux d’intérêt proches de zéro pour acheter des biens immobiliers et les revendre à peine deux ans plus tard avec un bénéfice de 20%. Cette époque semble révolue et les investisseurs devront s’adapter à une approche plus prudente et raisonnée pour miser sur les SCPI en 2024.

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